Abschlussgebühr beim Bausparvertrag: Höhe, Berechnung und Rückzahlung
Die Abschlussgebühr ist ein einmaliges Entgelt bei Vertragsabschluss und beträgt je nach Tarif üblicherweise 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Berechnungsbasis ist die vereinbarte Bausparsumme, nicht das eingezahlte Guthaben. Sie wird nicht gesondert in Rechnung gestellt, sondern mit den ersten Sparbeiträgen verrechnet – das Guthaben startet dadurch rechnerisch im Minus.
Auf einen Blick
- Übliche Höhe
- 1,0 bis 1,6 % der Bausparsumme
- Berechnungsbasis
- Bausparsumme (nicht das Guthaben)
- Fälligkeit
- mit Vertragsabschluss
- Zahlungsweise
- Verrechnung mit den ersten Sparbeiträgen
- Bei Erhöhung der Bausparsumme
- anteilig erneut fällig
- Bei Kündigung in der Sparphase
- in der Regel keine Erstattung
So wird die Abschlussgebühr berechnet
Die Rechnung ist einfach: Bausparsumme multipliziert mit dem Prozentsatz aus den Tarifbedingungen. Bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro und einer Abschlussgebühr von 1,6 Prozent sind das 800 Euro. Bei 1,0 Prozent wären es 500 Euro.
Entscheidend ist die Bezugsgröße: Berechnet wird auf die gesamte Bausparsumme, also auf Sparanteil und Darlehensanteil zusammen – nicht auf das, was Sie tatsächlich einzahlen. Wer eine Bausparsumme von 100.000 Euro vereinbart, obwohl 50.000 Euro gereicht hätten, zahlt die Gebühr doppelt, ohne dafür irgendeinen Gegenwert zu erhalten. Eine zu hoch angesetzte Bausparsumme ist damit der teuerste vermeidbare Fehler beim Vertragsabschluss.
Die Gebühr wird Ihnen nicht in Rechnung gestellt. Stattdessen fließen Ihre ersten Sparbeiträge vollständig in die Tilgung der Abschlussgebühr, bevor überhaupt Guthaben aufgebaut wird. Bei 200 Euro Monatsrate und 800 Euro Gebühr bedeutet das: Die ersten vier Monatsraten bauen kein Guthaben auf.
Warum die Gebühr die Rendite der Anfangsjahre bestimmt
Weil die Gebühr sofort fällig wird, der Nutzen des Vertrags aber erst Jahre später eintritt, verzerrt sie jede kurzfristige Renditebetrachtung. Wer einen Vertrag nach drei Jahren kündigt, hat mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Minusgeschäft gemacht – unabhängig davon, wie gut der Guthabenzins war.
Das ist kein Argument gegen Bausparen, aber ein Argument gegen Bausparen als Geldanlage. Der Vorteil eines Bausparvertrags liegt im zinsgesicherten Darlehen. Wer dieses Darlehen abruft, verteilt die Gebühr über die gesamte Vertragslaufzeit und bekommt eine Gegenleistung. Wer nur spart, zahlt sie umsonst. Ausführlicher steht das unter wann sich Bausparen lohnt.
Wann Sie die Abschlussgebühr zurückbekommen
Die Fälle unterscheiden sich deutlich – und werden häufig verwechselt:
- Kündigung in der Sparphase: keine Erstattung. Der Bundesgerichtshof hat die entsprechende Klausel in Bausparverträgen 2010 für wirksam erklärt (Urteil vom 7. Dezember 2010, Az. XI ZR 3/10). Die zu Girokonten und anderen Kreditverträgen ergangene Rechtsprechung zu Bearbeitungsentgelten lässt sich darauf nicht übertragen.
- Widerruf innerhalb der Widerrufsfrist: vollständige Erstattung. Nach Vertragsabschluss haben Sie in der Regel 14 Tage Zeit; wurde nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich diese Frist.
- Darlehensverzicht bei Zuteilung: je nach Tarif. Manche Tarife sehen für den Verzicht auf das Bauspardarlehen einen Zinsbonus vor, der den Nachteil aus der Abschlussgebühr teilweise oder ganz ausgleicht. Ob und in welcher Höhe, steht ausschließlich in den jeweiligen Tarifbedingungen.
- Reduzierung der Bausparsumme: in der Regel keine anteilige Rückzahlung. Die Gebühr für den ursprünglich vereinbarten Betrag bleibt bestehen. Umgekehrt wird bei einer Erhöhung anteilig nachberechnet.
Was beim Tarifvergleich wirklich zählt
Eine niedrige Abschlussgebühr ist für sich genommen kein gutes Auswahlkriterium. Tarife mit niedriger Gebühr verlangen häufig einen höheren Regelsparbeitrag, eine längere Mindestsparzeit oder bieten einen schlechteren Darlehenszins. Die Gebühr ist einer von mehreren Preisbestandteilen, nicht der Preis.
Sinnvoll ist der Vergleich der Gesamtkosten über die geplante Laufzeit: Abschlussgebühr, laufende Kontogebühren, Guthabenzins, Darlehenszins und die Tilgungshöhe zusammen. Erst diese Summe sagt etwas darüber aus, welcher Tarif für Ihren konkreten Zeitplan der günstigere ist.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Abschlussgebühr beim Bausparvertrag?
Üblich sind 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, wobei 1,6 Prozent der am weitesten verbreitete Wert ist. Bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro entspricht das 500 bis 800 Euro. Der genaue Prozentsatz ist tarifabhängig und steht in den Tarifbedingungen der jeweiligen Bausparkasse. Einzelne Tarife und zeitlich befristete Aktionen verzichten ganz auf die Abschlussgebühr, gleichen das aber meist über andere Konditionen aus.
Wird die Abschlussgebühr auf das Guthaben oder auf die Bausparsumme berechnet?
Auf die Bausparsumme. Das ist der vollständige Betrag aus Sparguthaben und Bauspardarlehen zusammen, also die Summe, über die der Vertrag insgesamt lautet. Nicht maßgeblich ist, wie viel Sie tatsächlich einzahlen. Deshalb wirkt sich jede Erhöhung der Bausparsumme unmittelbar auf die Kosten aus, und deshalb sollte die Bausparsumme so genau wie möglich am tatsächlichen Bedarf ausgerichtet werden.
Bekomme ich die Abschlussgebühr bei Kündigung zurück?
In aller Regel nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2010 entschieden, dass die Abschlussgebühr bei Bausparverträgen wirksam vereinbart werden kann und bei einer Kündigung durch den Kunden nicht erstattet werden muss (Az. XI ZR 3/10). Eine Ausnahme ist der fristgerechte Widerruf kurz nach Vertragsabschluss: Dann wird der Vertrag vollständig rückabgewickelt und die Gebühr erstattet.
Kann ich die Abschlussgebühr von der Steuer absetzen?
Bei einem privat genutzten Bausparvertrag nicht. Anders kann es aussehen, wenn der Vertrag nachweislich der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dient: Dann kommen die Kosten grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Betracht. Das hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hand einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters – eine Vermittlung darf dazu nicht beraten.
Gibt es Bausparverträge ohne Abschlussgebühr?
Ja, einzelne Tarife und Aktionsangebote verzichten darauf. Das ist aber selten ein echtes Geschenk: Der Wegfall wird üblicherweise über einen höheren Darlehenszins, eine schlechtere Guthabenverzinsung, laufende Kontogebühren oder strengere Sparanforderungen ausgeglichen. Ob ein solcher Tarif günstiger ist, zeigt erst die Gesamtrechnung über die geplante Laufzeit.
Quellen
Verfasst von
Günther Dallmair
Bauspar- und Finanzierungsexperte
IHK-registrierter Immobiliardarlehensvermittler
Reg.-Nr. D-W-155-1UQR-94
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