Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag: Zins heute sichern

Auf einen Blick

Sinnvoller Vorlauf für Bausparen

5 bis 15 Jahre vor Ablauf

Vorlauf beim Forward-Darlehen

bis zu 60 Monate

Abnahmepflicht Bauspardarlehen

nein

Abnahmepflicht Forward-Darlehen

ja, verbindlich

Sonderkündigungsrecht Altdarlehen

nach 10 Jahren, 6 Monate Frist (§ 489 BGB)

Grundbucheintrag Bauspardarlehen

meist nicht erforderlich

Die vier Wege in die Anschlussfinanzierung

• Prolongation: Sie verlängern beim bisherigen Kreditgeber. Bequem, aber ohne Vergleich selten die günstigste Variante – die Bank weiß, dass Wechseln Aufwand bedeutet.
• Umschuldung: Sie wechseln zu einem anderen Anbieter. Es fallen Kosten für die Grundschuldabtretung an, die aber meist deutlich unter der Zinsersparnis liegen.
• Forward-Darlehen: Sie sichern sich heute einen Zins für einen Kredit, der erst in bis zu fünf Jahren ausgezahlt wird. Dafür zahlen Sie einen Forward-Aufschlag – und Sie müssen abnehmen, egal wie sich die Zinsen entwickeln.
• Bausparvertrag: Sie sparen bis zum Ablauf der Zinsbindung an und lösen die Restschuld dann mit Guthaben plus Bauspardarlehen ab. Funktioniert bei längerem Vorlauf, wo das Forward-Darlehen nicht mehr greift.

Bausparvertrag oder Forward-Darlehen?

Die Antwort hängt fast vollständig am zeitlichen Abstand. Bis etwa fünf Jahre vor Ablauf ist das Forward-Darlehen meist die direktere und oft günstigere Lösung. Darüber hinaus kommt es nicht mehr in Frage – dort ist der Bausparvertrag praktisch die einzige Möglichkeit, den Zins zu fixieren.

Der zweite Unterschied ist die Verbindlichkeit. Ein Forward-Darlehen müssen Sie abnehmen; wer aussteigt, zahlt Nichtabnahmeentschädigung. Beim Bausparvertrag entscheiden Sie erst bei der Zuteilung, ob Sie das Darlehen nutzen. Fällt das Zinsniveau, nehmen Sie einfach das Guthaben und finanzieren anderweitig. Diese Wahlfreiheit ist der eigentliche Wert – sie kostet allerdings die Abschlussgebühr und die niedrige Guthabenverzinsung.

Der dritte Unterschied betrifft die Nebenkosten: Bauspardarlehen werden häufig ohne Grundbucheintrag vergeben, jedenfalls bei kleineren Beträgen. Bei einer Restschuld von 40.000 Euro spart das Notar- und Grundbuchkosten, die bei einer klassischen Umschuldung anfallen würden.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung ursprünglich vereinbart war.

Das ist bei der Planung entscheidend: Wer 2020 eine Zinsbindung über 20 Jahre abgeschlossen hat, ist nicht bis 2040 gebunden, sondern kann ab 2030 aussteigen. Ein Bausparvertrag sollte deshalb auf den frühestmöglichen Ablösetermin ausgerichtet werden, nicht auf das formale Ende der Zinsbindung.

Das Recht ist zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Zeitplan: Wann Sie was tun sollten

1. 110 bis 15 Jahre vorher: Bausparvertrag abschließen, wenn Sie das Zinsniveau von heute für die Restschuld sichern wollen. Die Bausparsumme an der erwarteten Restschuld ausrichten, nicht am ursprünglichen Kreditbetrag.
2. 25 Jahre vorher: Forward-Darlehen wird möglich. Angebote vergleichen, auch wenn ein Bausparvertrag läuft – beides schließt sich nicht aus.
3. 33 Jahre vorher: Restschuld und voraussichtlichen Zuteilungstermin gegenüberstellen. Falls die Zuteilung zu spät kommt, jetzt mit Sonderzahlungen gegensteuern.
4. 41 Jahr vorher: Angebote einholen und entscheiden. Die Bank des Altdarlehens macht ihr Prolongationsangebot meist drei bis sechs Monate vorher.
5. 56 Monate vorher: Spätester Zeitpunkt für die Kündigung, wenn Sie das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren nutzen.

Der häufigste Planungsfehler

Ein Bausparvertrag ist nur dann eine verlässliche Anschlussfinanzierung, wenn er rechtzeitig zuteilungsreif wird. Und der Zuteilungstermin lässt sich nicht garantieren – er hängt von der Zuteilungsmasse im Kollektiv ab.

Deshalb gehört in jede Planung ein Puffer: Richten Sie den Vertrag so aus, dass die Zuteilung ein bis zwei Jahre vor dem Ablösetermin erwartet wird, nicht genau darauf. Wer knapp kalkuliert, steht im Zweifel ohne das eingeplante Darlehen da und muss kurzfristig zu den dann geltenden Konditionen finanzieren – also genau das Risiko tragen, gegen das der Vertrag absichern sollte.

Häufige Fragen