Vorausdarlehen: sofort finanzieren, mit Bausparvertrag tilgen

Auf einen Blick

Auszahlung

sofort, in voller Höhe

Tilgung in Phase 1

keine – Sie zahlen nur Zinsen

Monatliche Belastung

Zins auf das Vorausdarlehen und Sparrate gleichzeitig

Ablösung

bei Zuteilung durch Guthaben und Bauspardarlehen

Zinsbindung

über beide Phasen festgeschrieben

Hauptrisiko

die Zuteilung kann sich verschieben

Typischer Einsatz

wenn ein sehr langer Zinsschutz gewünscht ist

Wie die Konstruktion abläuft

1. 1Vorausdarlehen wird ausgezahlt. Sie erhalten den vollen Betrag und können sofort bauen, kaufen oder modernisieren.
2. 2Sie zahlen zwei Beträge parallel. Auf das Vorausdarlehen laufen Zinsen, getilgt wird nichts. Gleichzeitig besparen Sie den Bausparvertrag bis zum Mindestsparguthaben.
3. 3Der Bausparvertrag wird zuteilungsreif. Sobald Sparguthaben, Mindestsparzeit und Bewertungszahl stimmen, steht die Zuteilung an.
4. 4Ablösung in einem Zug. Bausparguthaben und Bauspardarlehen zusammen entsprechen der Bausparsumme und lösen das Vorausdarlehen vollständig ab.
5. 5Phase 2 beginnt. Jetzt tilgen Sie das Bauspardarlehen ganz normal – zu dem Zins, der schon bei Vertragsabschluss feststand.

Warum die Zinslast nicht sinkt

Das ist der Punkt, an dem die Konstruktion am häufigsten unterschätzt wird. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld vom ersten Monat an, und mit ihr der Zinsanteil jeder Rate. Beim Vorausdarlehen passiert das nicht: Weil nicht getilgt wird, bleibt die Schuld bis zur Ablösung unverändert – und damit auch die Zinszahlung, Monat für Monat, auf den vollen Betrag.

Ihr Geld fließt in dieser Zeit nicht in die Schuld, sondern in den Bausparvertrag, wo es zum Guthabenzins liegt. Der ist typischerweise deutlich niedriger als der Zins, den Sie gleichzeitig auf das Vorausdarlehen zahlen. Diese Differenz ist der eigentliche Preis der Konstruktion.

Daraus folgt eine klare Prüffrage: Ein Vorausdarlehen rechnet sich nur, wenn der gesicherte Zins über die gesamte Laufzeit den Nachteil der ausgesetzten Tilgung mehr als ausgleicht. Bei kurzen Laufzeiten tut er das fast nie.

Das Zuteilungsrisiko

Die Konstruktion steht und fällt damit, dass der Bausparvertrag rechtzeitig zugeteilt wird. Genau das kann Ihnen aber niemand garantieren: Nach dem Gesetz über Bausparkassen darf ein Zuteilungstermin vorab nicht verbindlich zugesagt werden, weil die Zuteilung von der verfügbaren Zuteilungsmasse im Kollektiv abhängt.

Verschiebt sie sich, läuft das Vorausdarlehen weiter – mit unveränderter Zinslast und ohne dass Sie in der Zwischenzeit Schulden abgebaut hätten. Seriöse Angebote kalkulieren deshalb mit einem Puffer und weisen aus, was bei verspäteter Zuteilung passiert. Fehlt dieser Hinweis in einem Angebot, ist das ein Warnzeichen.

Zweiter Punkt, der in die Prüfung gehört: Was geschieht, wenn Sie die Sparrate zeitweise nicht aufbringen können? Anders als beim Regelsparbeitrag eines freistehenden Vertrags ist die Sparleistung hier Teil der Tilgungsvereinbarung – ein Aussetzen verschiebt die Ablösung unmittelbar.

Wann es sich rechnen kann

Es gibt Konstellationen, in denen der Zinsschutz den Nachteil überwiegt:

• Sie wollen sehr lange Zinssicherheit. Über 20 Jahre und mehr bieten Banken kaum feste Zinsbindungen an; die Kombination aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag kann diesen Zeitraum abdecken.
• Sie erwarten steigende Zinsen. Der Vorteil wächst mit dem Abstand zwischen gesichertem und künftigem Marktzins – und schrumpft, wenn die Zinsen fallen.
• Sie finanzieren ohne Grundbucheintrag. Modernisierungen bis zu bestimmten Beträgen laufen bei Bauspardarlehen häufig ohne Grundschuld, was Notar- und Grundbuchkosten spart.
• Sie vermieten die Immobilie. Bei vermietetem Eigentum sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar. Weil die Tilgung ausgesetzt ist, bleibt der abziehbare Zinsanteil dauerhaft hoch – ein Effekt, der bei Selbstnutzung vollständig entfällt.

Was Sie vergleichen müssen

Nicht die monatliche Rate. Sie sagt hier wenig, weil sie aus zwei Bestandteilen besteht und in Phase 2 komplett anders aussieht als in Phase 1. Vergleichbar sind nur die Gesamtkosten über die volle Laufzeit: Zinsen auf das Vorausdarlehen, Abschlussgebühr, Zinsen des Bauspardarlehens, abzüglich der Guthabenzinsen.

Diese Summe stellen Sie einem klassischen Annuitätendarlehen mit Anschlussfinanzierung gegenüber – wobei Sie für den Anschluss einen Zins annehmen müssen, den heute niemand kennt. Genau diese Unsicherheit kaufen Sie mit dem Vorausdarlehen ab. Ob dieser Preis angemessen ist, ist eine Einschätzung, keine Rechnung.

Lassen Sie sich beide Varianten deshalb nebeneinander durchrechnen, mit denselben Annahmen und über denselben Zeitraum. Alles andere vergleicht Äpfel mit Birnen.

Häufige Fragen